Comentarios a la Sentencia STS 3595/2025 – Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), de 18 de julio de 2025, Referencia ROJ: STS 3595/2025, sobre resolución de contrato de préstamo hipotecario por incumplimiento esencial e intencional de los prestatarios.
1. Antecedentes y hechos principales.
El litigio parte de la relación contractual entre una entidad prestamista y unos prestatarios bajo un contrato de préstamo hipotecario. En el momento de interposición de la demanda existía un impago acumulado de hasta dieciocho cuotas mensuales, lo que generó el ejercicio de acción resolutoria por la parte acreedora, alegando incumplimiento grave y esencial.
Los demandados alegaron factores eximentes, centrando la discusión en la posible interpretación de la gravedad del incumplimiento y su carácter esencial para la resolución contractual.
2. Fundamentos jurídicos y doctrina resaltada.
El Tribunal Supremo examina el concepto de incumplimiento esencial y su impacto en los contratos de préstamo, haciendo especial referencia a la jurisprudencia previa y al marco legal del Código Civil español (art. 1124), que ya fue tratado en la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Julio de 2018 (432/2018), sobre aplicación al contrato de mutuo o simple préstamo de la facultad resolutoria por incumplimiento del prestatario.
Destaca que el impago de dieciocho cuotas constituye un incumplimiento grave, persistente y voluntario, suficiente para justificar la resolución del contrato conforme al principio de buena fe y a la naturaleza sinalagmática de las obligaciones contractuales.
La sentencia realiza un repaso doctrinal sobre los criterios para valorar la esencialidad del incumplimiento, subrayando la relevancia de la conducta del deudor, el perjuicio económico para el acreedor y el ánimo de no cumplir reiteradamente las prestaciones pactadas.
3. Resolución y fallo.
El Alto Tribunal confirma la procedencia de la resolución contractual y la ejecución contra los prestatarios, resaltando:
- La legitimidad y proporcionalidad de la resolución ante el impago reiterado.
- La inexistencia de motivos que justifiquen la exoneración del deudor.
- La aplicación automática de la cláusula de vencimiento anticipado, considerada válida y proporcionada a los hechos.
El fallo reconoce a la entidad prestamista el derecho a reclamar la totalidad del saldo pendiente, declarando la extinción del contrato y ordenando llevar a cabo la ejecución hipotecaria sobre los bienes gravados.
4. Valor doctrinal y práctica procesal.
Esta sentencia refuerza el criterio de que los incumplimientos reiterados y voluntarios en contratos de préstamo hipotecario justifican la resolución anticipada y la ejecución directa. Consolida la postura de que la protección del deudor debe supeditarse al principio de equilibrio contractual y a la protección de la confianza legítima del acreedor.
Además, advierte que la interpretación restrictiva de las cláusulas resolutorias no puede prevalecer frente a incumplimientos graves que afectan la esencia del contrato.
5. Conclusión
La sentencia STS 3595/2025 es relevante para la doctrina sobre contratos de préstamo en el contexto hipotecario, estableciendo que impagos prolongados y voluntarios no sólo habilitan la resolución contractual, sino que justifican la ejecución directa de las garantías reales pactadas, reforzando la seguridad jurídica para los operadores litigantes en el ámbito privado.
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