La SAP Cantabria 166/2026 (ECLI:ES:APS:2026:406) revoca un desahucio por expiración de plazo y declara que el arrendamiento de una habitación para uso como vivienda habitual queda plenamente sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos. La cuestión, sin pronunciamiento definitivo del Tribunal Supremo, divide aún a las Audiencias Provinciales —y exige extremar la cautela en la redacción de estos contratos.
- El contexto normativo: el silencio de la LAU sobre el arrendamiento de habitaciones.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) define en su artículo 2.1 el arrendamiento de vivienda como aquel que «recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Su artículo 5 enumera de forma tasada los supuestos excluidos del ámbito de aplicación de la ley —entre ellos, el alquiler turístico de la totalidad de la vivienda (art. 5.e)—, pero no menciona expresamente el arrendamiento de habitaciones aisladas.
Esta omisión ha generado durante décadas una profunda disparidad de criterios judiciales. La norma no dice nada sobre si arrendar solo una habitación —permitiendo el acceso compartido a zonas comunes como cocina o baño— es o no un «arrendamiento de vivienda» a efectos del artículo 2.1. La respuesta a esa pregunta determina si el inquilino goza de las prórrogas obligatorias del artículo 9 —cinco años para arrendador persona física, siete para persona jurídica, conforme a la redacción vigente tras el Real Decreto-ley 7/2019— o si, por el contrario, el contrato se rige exclusivamente por el Código Civil y lo pactado por las partes.
- La divergencia entre Audiencias Provinciales: Madrid frente a Cantabria.
La doctrina mayoritaria hasta fecha reciente, sostenida especialmente por la Audiencia Provincial de Madrid, entendía que una habitación no podía satisfacer «de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario» al no garantizar el desarrollo de la vida doméstica con la intimidad y servicios indispensables de forma exclusiva. Sobre esa base, reiteradas sentencias de la AP Madrid —entre otras, la resolución de 28 de marzo de 2019— consideraban estos contratos ajenos al ámbito de la LAU y los remitían al régimen general de los arts. 1.542 y ss. del Código Civil, con primacía de la autonomía de la voluntad.
La Audiencia Provincial de Cantabria, en su reciente Sentencia n.º 166/2026, de 10 de marzo de 2026 (ECLI:ES:APS:2026:406, Id. CENDOJ: 39075370022026100151), adopta un criterio radicalmente opuesto. El tribunal razona que lo esencial no es la exclusividad en el uso de los servicios comunes, sino la finalidad real del contrato: si el destino principal de la habitación arrendada es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, el contrato queda sujeto a la LAU con independencia de que cocina y baño se compartan con otros inquilinos. La Sala subraya que «la falta de exclusividad no constituye un criterio de exclusión de los arrendamientos que quedan fuera de la LAU a tenor de lo dispuesto en el art. 5» de dicha norma.
De idéntica orientación es la SAP Navarra n.º 376/2026, de 17 de marzo de 2026 (Id. CENDOJ: 31201370032026100361), dictada apenas una semana después por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, lo que apunta a una tendencia emergente en distintas jurisdicciones territoriales.
- El iter procesal y el razonamiento de la AP Cantabria (SAP 166/2026).
Primera Instancia: El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Santoña estimó íntegramente la demanda de la propietaria, declaró resuelto el contrato de arrendamiento de habitación de fecha 1 de junio de 2023 por expiración del plazo pactado y condenó a la arrendataria a dejar libre la habitación bajo apercibimiento de lanzamiento. El juzgado aplicó el régimen del Código Civil, por considerar que el contrato no estaba sujeto a la LAU.
Segunda Instancia: La arrendataria recurrió alegando que el contrato, cuyo objeto era una habitación en un piso compartido con otros dos inquilinos, debía quedar sometido a la LAU por tratarse de su residencia habitual —extremo acreditado, entre otros indicios, mediante el empadronamiento en dicha dirección—. La Audiencia Provincial de Cantabria estimó el recurso, revocó la sentencia y absolvió a la recurrente, imponiendo las costas de ambas instancias a la demandante.
El fundamento central de la Sala es la interpretación del artículo 2.1 LAU a la luz del artículo 3.1 CC, esto es, conforme al sentido propio de sus palabras, al contexto, a los antecedentes históricos y legislativos y a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas. Sobre esa base, el tribunal fija que lo determinante es el destino primordial de la habitación arrendada: si éste es satisfacer la necesidad permanente de vivienda, el objeto arrendado se subsume en el concepto de «edificación habitable» del artículo 2.1 LAU, aun cuando algunas dependencias sean de uso compartido.
- El papel del Tribunal Supremo: una asignatura pendiente.
Es importante señalar, con rigor, que el Tribunal Supremo no ha fijado hasta la fecha doctrina jurisprudencial específica sobre la aplicabilidad del artículo 2.1 LAU al arrendamiento de habitaciones. Las resoluciones de la Sala Primera del Tribunal Supremo en materia arrendaticia citadas con mayor frecuencia —como la STS 1151/2021 – ECLI:ES:TS:2021:1151, de 31 de marzo, sobre efectos novatorios en arrendamientos, o la STS 5987/2024 – ECLI:ES:TS:2024:5987, de 5 de diciembre, sobre la prórroga extraordinaria COVID— no resuelven la cuestión del arrendamiento de habitaciones como categoría autónoma.
La disparidad de criterios entre Audiencias Provinciales —con el posicionamiento contrapuesto de Madrid y Cantabria/Navarra— constituye el presupuesto típico para la admisión de un recurso de casación por interés casacional en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, al amparo del art. 477.2.3.º LEC. La propia SAP Cantabria 166/2026 advierte expresamente que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional, lo que indica que el tribunal es consciente de que la cuestión está sub iudice a nivel de Sala Primera. Es, por tanto, previsible que el Tribunal Supremo deba pronunciarse en los próximos años.
- Conclusiones prácticas.
Primera. La jurisprudencia sobre el arrendamiento de habitaciones no es uniforme. Mientras la Audiencia Provincial de Madrid ha venido aplicando el Código Civil por considerar que una habitación no constituye una «edificación habitable» a efectos del art. 2.1 LAU, las Audiencias de Cantabria y Navarra defienden en 2026 el criterio funcional: lo que determina la aplicación de la LAU es el uso real como vivienda habitual, no la superficie arrendada ni la exclusividad de las zonas comunes.
Segunda. El empadronamiento del arrendatario en el inmueble es un indicio relevante —aunque no exclusivo— de la habitualidad del uso. Otros elementos del contrato, como la calificación de uso «exclusivo para alojamiento» o la prohibición de actividades profesionales o comerciales, pueden igualmente operar como indicios de que el destino primordial es la vivienda permanente.
Tercera. La ausencia de doctrina del Tribunal Supremo sobre esta materia introduce un factor de incertidumbre jurídica que afecta tanto a arrendadores como a arrendatarios. Hasta que el alto tribunal fije criterio unificado, el resultado de los litigios dependerá en buena medida del órgano judicial territorialmente competente.
Cuarta. Para los propietarios que pretendan someter un arrendamiento de habitación al régimen del Código Civil —con mayor autonomía de voluntad y sin prórrogas obligatorias—, resulta imprescindible que el contrato refleje con precisión el carácter temporal o de uso no habitual de la cesión, y que concurran circunstancias fácticas que descarten la residencia permanente del arrendatario. Una redacción deficiente o ambigua puede convertir un contrato formalmente de «habitación» en un arrendamiento de vivienda a todos los efectos.
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