El Tribunal Supremo, en su Sentencia núm. 178/2026, de 9 de febrero (ECLI:ES:TS:2026:572), establece que el comprador que resuelve el contrato por incumplimiento del vendedor tiene derecho a percibir el doble de las arras entregadas, aunque el vendedor no haya declarado expresamente su voluntad de desistir. La resolución clarifica una cuestión de notable repercusión práctica en el tráfico inmobiliario: la conducta inequívocamente incumplidora equivale, a los efectos del artículo 1454 del Código Civil, a un desistimiento unilateral.
Marco normativo: las arras penitenciales en el Código Civil.
Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, que dispone que si el que las dio las pierde, y el que las recibió debe devolver el doble si deja de cumplir su obligación. A diferencia de las arras confirmatorias —que refuerzan el contrato y cuyo incumplimiento se rige por el artículo 1124 CC— las arras penitenciales otorgan a ambas partes una facultad de desistimiento unilateral mediante el sacrificio económico previsto en el propio pacto.
La jurisprudencia ha perfilado con claridad la distinción entre el desistimiento y el incumplimiento contractual. El desistimiento es el lícito ejercicio de un derecho potestativo previsto en el contrato, mientras que el incumplimiento es la vulneración de una obligación asumida. De esta distinción conceptual habían partido, hasta ahora, algunas resoluciones para negar la devolución duplicada cuando el vendedor no expresaba formalmente su voluntad de apartarse del contrato.
La sentencia comentada pone fin a una interpretación que, llevada a sus últimas consecuencias, generaba el resultado paradójico de beneficiar al contratante de peor fe: quien incumple sin declarararlo quedaría en mejor posición que quien ejercita lícitamente la facultad de desistimiento.
Itinerario procesal.
Primera Instancia: D. Basilio demandó a D. Román reclamando la devolución duplicada de 10.000 euros entregados como arras penitenciales en un contrato de compraventa de un inmueble sito en Laredo. El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Getxo desestimó íntegramente la demanda al considerar que el vendedor no había desistido del contrato, sino que había incurrido en incumplimiento, y que el artículo 1454 CC solo resulta aplicable al desistimiento unilateral, no al incumplimiento.
Segunda Instancia: La Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Bizkaia estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el comprador, condenando al demandado a abonar únicamente los 10.000 euros entregados —sin duplicarlos— con sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda. La Audiencia confirmó que había incumplimiento pero rechazó aplicar el artículo 1454 CC al no apreciar desistimiento expreso.
Recurso de Casación: D. Basilio interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo, denunciando la infracción del artículo 1454 CC y argumentando que la interpretación de la Audiencia conducía al absurdo de colocar al contratante incumplidor en mejor posición que a quien desiste expresamente.
Decisión y razonamiento del Tribunal Supremo.
La Sala de lo Civil estima el recurso de casación y condena al vendedor a abonar al comprador la cantidad de 20.000 euros —el doble de las arras— con sus intereses legales desde la interposición de la demanda. El razonamiento del alto tribunal descansa en los siguientes pilares:
- El comportamiento inequívocamente incumplidor equivale al desistimiento. El Tribunal Supremo establece como doctrina que no es necesario que el vendedor declare expresamente su voluntad de desistir cuando su conducta revela de forma inequívoca que no tiene intención de cumplir el contrato. En tales casos, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a percibir el doble de las arras entregadas.
- La tesis contraria produce un resultado irracional. Si el vendedor que desiste expresamente debe devolver las arras duplicadas (art. 1454 CC) pero el que simplemente incumple sin decir nada solo devuelve lo recibido (art. 1124 CC), se premia la mala fe y se penaliza la transparencia contractual. La Sala rechaza este planteamiento por contrario a la doctrina consolidada sobre la relación entre los artículos 1454 y 1124 CC.
- La doctrina no es nueva. El Tribunal recuerda que ya en la Sentencia de 22 de febrero de 1984 (ECLI:ES:TS:1984:350) se confirmó la condena a devolver duplicadas las arras a unos vendedores que no habían comparecido al otorgamiento de escritura, sin necesidad de que hubieran pedido apartarse del contrato. Esta línea fue inaugurada por la Sentencia de 13 de mayo de 1930 (ECLI:ES:TS:1930:1130), que declaró que no existe necesidad legal de que la parte incumplidora pida formalmente la rescisión de un contrato que reiteradamente ha demostrado no estar dispuesta a cumplir.
- Matiz relevante para casos futuros. La Sala precisa que no toda resolución por incumplimiento activa el artículo 1454 CC: es imprescindible valorar si las circunstancias del caso permiten concluir que el comportamiento del incumplidor equivale materialmente a un desistimiento. Así lo ilustra la Sentencia de 14 de mayo de 1993 (ECLI:ES:TS:1993:17529), en la que el incumplimiento del comprador no dio lugar a la pérdida de las arras porque el tribunal valoró que su conducta no revelaba voluntad de desistir.
Implicaciones prácticas.
La STS 178/2026 tiene una incidencia directa sobre la litigación en materia inmobiliaria. Hasta ahora, la distinción formal entre desistimiento e incumplimiento se empleaba en ocasiones para resistir la aplicación del artículo 1454 CC, obligando al comprador perjudicado a conformarse con la simple devolución de las arras y, en su caso, a acreditar y cuantificar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.
Con esta resolución, el comprador que ha entregado arras penitenciales y se encuentra ante un vendedor que incumple sin declarar expresamente su desistimiento podrá reclamar la devolución doblada siempre que acredite que la conducta del vendedor era inequívocamente contraria al cumplimiento del contrato: pasividad absoluta, ausencia de gestiones, imposibilidad de cumplir atribuible a la parte vendedora, etc.
Desde la perspectiva del vendedor, la sentencia refuerza la necesidad de diligencia en la ejecución de los contratos de compraventa con pacto de arras, pues la inacción o la imposibilidad de cumplir achacable a su propia esfera pueden dar lugar a la condena a devolver el doble de lo recibido, sin que quepa escudarse en no haber declarado formalmente el desistimiento.
Para el comprador que se encuentra en esta situación, resulta recomendable documentar adecuadamente los requerimientos efectuados al vendedor —mediante burofax, acta notarial o medios equivalentes— a fin de acreditar el incumplimiento y la resolución del contrato, tal y como ocurrió en el caso objeto de esta sentencia.
Conclusión.
El Tribunal Supremo consolida en la STS 178/2026 (ECLI:ES:TS:2026:572) una doctrina coherente con el principio de que nadie puede beneficiarse de su propio incumplimiento: el vendedor que, de hecho, imposibilita la consumación de la compraventa —por pasividad, por no gestionar los títulos habilitantes o por cualquier otra conducta que revele su voluntad de no cumplir— no puede quedar en mejor posición que quien ejerce lícitamente la facultad de desistimiento.
La doctrina es clara: el incumplimiento inequívoco del vendedor equivale al desistimiento y obliga a restituir duplicadas las arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil.
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