El Tribunal Supremo, en su sentencia 1307/2026, de 23 de julio (ECLI:ES:TS:2026:3386), confirma que la condición resolutoria expresa pactada al amparo del artículo 1255 del Código Civil opera con independencia de la gravedad objetiva del incumplimiento exigida por el artículo 1124 CC, siempre que el impago no quede subsanado antes del requerimiento resolutorio del artículo 1504 CC. La Sala, no obstante, estima el recurso por incongruencia omisiva y ordena devolver al comprador una cantidad abonada después de consumada la resolución, por tratarse de un pago indebido.
Marco normativo y jurisprudencial.
El artículo 1504 del Código Civil establece un régimen especial para la venta de bienes inmuebles: aunque se hubiera pactado que la falta de pago del precio en el tiempo convenido produce de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar incluso después de expirado el término mientras no haya sido requerido de resolución judicialmente o por acta notarial. Una vez practicado el requerimiento, la parte compradora ya no puede rehabilitar el contrato mediante el pago tardío.
La cuestión que la Sala de lo Civil aborda en esta sentencia es la relación entre este precepto y el artículo 1124 CC, que condiciona la facultad resolutoria general a que el incumplimiento revista entidad suficiente para frustrar la finalidad del contrato. El Tribunal Supremo recuerda que, cuando las partes pactan una condición resolutoria expresa al amparo del artículo 1255 CC —como sucede con el denominado pacto de lex commissoria del artículo 1504 CC—, tipifican de común acuerdo determinados incumplimientos como resolutorios, al margen de que, conforme al artículo 1124 CC, tengan o no trascendencia resolutoria desde un punto de vista objetivo.
Esta doctrina, según recuerda la Sala, ha sido reiterada en pronunciamientos anteriores del propio Tribunal en materia de condiciones resolutorias expresas y pactos comisorios en compraventas inmobiliarias, y se apoya en que el pacto de una cláusula penal para regular los efectos indemnizatorios del incumplimiento evidencia la trascendencia que las partes atribuyeron al cumplimiento puntual de cada obligación de pago.
Itinerario procesal.
Primera Instancia: el Juzgado de Primera Instancia núm. 19 de Madrid estimó sustancialmente la demanda de la compradora, que había ejercitado una acción resolutoria por incumplimiento imputable a los vendedores acumulada a una acción de enriquecimiento injusto. El juzgado consideró que, además del requerimiento del artículo 1504 CC, era necesario que concurrieran los requisitos del artículo 1124 CC —esto es, un incumplimiento grave— y que un mero retraso de 23 días en el pago de uno de los plazos, sobre un precio ya satisfecho en un 80.000 euros, no alcanzaba dicha entidad. Condenó a los vendedores a abonar 102.320,65 euros.
Segunda Instancia: la Sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso de apelación de los vendedores. Consideró que la condición resolutoria expresa pactada excluía la aplicación del artículo 1124 CC, de modo que, practicado el requerimiento del artículo 1504 CC, la resolución había quedado consumada con independencia de la entidad del incumplimiento. Revocó la condena principal y mantuvo únicamente el pago de 2.500 euros por enriquecimiento injusto, pronunciamiento que había quedado firme al no ser discutido en apelación.
Recurso de casación e infracción procesal: la compradora recurrió en casación, alegando infracción de los artículos 1124, 1504, 1255, 1256 y 1258 CC, así como del artículo 7.1 CC y la doctrina de los actos propios. Simultáneamente, interpuso recurso extraordinario por infracción procesal por incongruencia omisiva, error patente en la valoración de la prueba y falta de motivación, al no haberse pronunciado la sentencia recurrida sobre la devolución de 20.000 euros que la compradora había abonado el 7 de agosto de 2018, después de que los vendedores hubieran declarado ya resuelto el contrato.
Razonamiento del Tribunal Supremo.
La Sala desestima los dos primeros motivos del recurso de casación. Confirma que la condición resolutoria expresa pactada en la cláusula tercera del contrato era clara en el sentido de establecer la resolución automática ante el incumplimiento de cualquiera de los plazos de pago asumidos por la compradora, no solo ante el impago total. Puntualiza que la recurrente no había impugnado la interpretación contractual realizada por la Audiencia a través de los preceptos que regulan la interpretación de los contratos (arts. 1281 a 1289 CC), lo que reforzaba la firmeza de esa calificación.
• Los vendedores estaban facultados para dar por resuelto el contrato ante el impago de cualquiera de los plazos pactados, siempre que dicho impago no quedara solventado antes del requerimiento practicado al amparo del artículo 1504 CC.
• El pago tardío efectuado el 7 de agosto de 2018 —después del requerimiento resolutorio del 30 de julio— no podía rehabilitar un contrato ya extinguido.
• La cláusula resolutoria expresa debía surtir los efectos exactamente pactados por las partes, sin necesidad de que el incumplimiento alcanzara la gravedad exigida por el artículo 1124 CC.
Sin embargo, el Tribunal estima el tercer motivo de casación y los tres motivos del recurso por infracción procesal, que examina conjuntamente por compartir un mismo núcleo argumental: la falta de pronunciamiento sobre el reintegro de los 20.000 euros abonados tras la resolución. La Sala aprecia una incongruencia omisiva, con vulneración del artículo 208 LEC, porque la sentencia recurrida dejó sin respuesta una pretensión que había sido expresamente planteada en la oposición al recurso de apelación. Aprecia además un error patente en la valoración de la prueba —contraviniendo el artículo 24 CE— dado que los propios vendedores habían reconocido, documentalmente y en el interrogatorio de parte, su obligación de devolver esa cantidad, sin que la sentencia de apelación tomara en consideración dicho reconocimiento.
Sobre esta base, la Sala aplica también la doctrina de los actos propios del artículo 7.1 CC: los vendedores, tras admitir extrajudicialmente y en el acto del juicio que los 20.000 euros no les pertenecían, no podían defender en apelación una tesis contradictoria con su conducta anterior para retener dicha suma como indemnización.
Fallo e implicaciones prácticas.
El Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid y, asumiendo la instancia, estima parcialmente el recurso de apelación y, con él, parcialmente la demanda: condena a los vendedores a abonar a la compradora 20.000 euros, más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda (arts. 1101 y 1108 CC) y los previstos en el artículo 576 LEC desde la sentencia de primera instancia. No se imponen las costas de ninguno de los recursos ni de la primera instancia.
Esta resolución tiene un alcance práctico relevante para quienes intervienen en compraventas inmobiliarias con precio aplazado y pacto de condición resolutoria expresa:
• Pactar una cláusula de este tipo, con su correspondiente cláusula penal, permite a los contratantes tipificar como resolutorio cualquier incumplimiento de pago, sin necesidad de acreditar su gravedad conforme al artículo 1124 CC.
• El requerimiento del artículo 1504 CC marca el punto de no retorno: una vez practicado, el pago posterior del comprador no rehabilita el contrato ni impide la resolución.
• Todo pago recibido por el vendedor después de consumada la resolución constituye un pago indebido que debe ser reintegrado, y los reconocimientos extrajudiciales o en juicio sobre esa obligación resultan vinculantes en virtud de la doctrina de los actos propios.
Conclusión.
La sentencia 1307/2026 del Tribunal Supremo reafirma la autonomía del pacto de condición resolutoria expresa frente al régimen general del artículo 1124 CC en las compraventas de inmuebles con precio aplazado, al tiempo que recuerda que la resolución contractual no legitima al vendedor a retener cantidades recibidas con posterioridad a su consumación. La doctrina es clara: lo pactado por las partes en la cláusula resolutoria debe surtir sus efectos exactos, pero todo aquello cobrado fuera de ese marco debe ser restituido.
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