La interpretación judicial del concepto «gastos susceptibles de individualización» tiene un efecto crucial en la validez y la exigibilidad de los pactos contractuales que trasladan ciertos gastos, tributos o tasas del arrendador al arrendatario en los contratos de alquiler (arrendamientos urbanos).
Esta interpretación se centra en la aplicación o inaplicación de los requisitos de validez establecidos en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y se ha visto aclarada por la reciente STS 5076/2025, de 17 de Noviembre de 2025.
El Marco Normativo y la Controversia.
El artículo 20.1 de la LAU (en la redacción anterior a la Ley 12/2023) permite a las partes pactar que los gastos generales, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda, sean a cargo del arrendatario. Para la validez de este pacto, se exige que conste por escrito y determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
La controversia judicial clave, resuelta por el Tribunal Supremo en la SSTS 5076/2025, de 17 de Noviembre de 2025, radica en si tributos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la Tasa de Recogida de Basuras son «susceptibles de individualización”.
La Interpretación Judicial de «Gastos Susceptibles de Individualización”.
El Tribunal Supremo adopta la interpretación mayoritaria sostenida por las Audiencias Provinciales, que considera que los «gastos susceptibles de individualización» son de dos tipos:
1. Gastos medidos por aparatos contadores: Aquellos que se individualizan mediante contadores (como servicios de agua o electricidad).
2. Gastos asignados de forma precisa a la vivienda arrendada: Aquellos que recaen de forma precisa e individualizada sobre la vivienda objeto del contrato.
Por el contrario, los gastos no susceptibles de individualización son aquellos que ni están individualizados en función del gasto o consumo realizado, ni están asignados de modo preciso a la vivienda. Estos suelen ser gastos o tributos que recaen sobre el inmueble en su totalidad y corresponden al arrendador por razón de la comunidad.
Consecuencia en la Validez de los Contratos.
La interpretación sobre si un gasto es susceptible de individualización afecta directamente la validez del pacto de repercusión de costes en la renta del inquilino:
1. Si el Gasto es Susceptible de Individualización (IBI y Tasa de Basuras).
Cuando los tributos, como el IBI y la tasa municipal de recogida de basuras, recaen de forma individualizada sobre la vivienda arrendada, el Tribunal Supremo determina lo siguiente:
• No se aplica el Art. 20.1 LAU: Dichos gastos se consideran excluidos del ámbito del artículo 20.1 LAU.
• No es necesario determinar el importe anual: En consecuencia, no es necesario que el contrato determine el importe anual de estos gastos a la fecha del contrato para que el pacto sea válido y exigible.
• Validez por autonomía negocial: La validez de estos pactos queda sometida a las reglas de la autonomía negocial y la libertad de pacto. Puesto que hay libertad para fijar la renta inicial, también se admite el pacto por el cual el arrendatario asume el pago del IBI y las tasas de basuras.
• Ejemplo Práctico: En el caso judicial analizado, el pacto contractual por el que los arrendatarios asumían el pago del IBI y las tasas de basuras fue declarado válido y el pago exigible, ya que los importes anuales estaban individualizados para la vivienda arrendada, a pesar de que el importe anual no se especificó en el contrato.
2. Si el Gasto No es Susceptible de Individualización
Si se trata de gastos o tributos que recaen sobre el edificio en su totalidad y no están individualizados para la vivienda:
• Aplicación estricta del Art. 20.1 LAU: El pacto debe cumplir con la exigencia del párrafo cuarto del Art. 20.1 LAU.
• Requisito de Validez: Para que el pacto de repercusión sea válido, debe constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
• Finalidad: La exigencia de determinar la cuantía anual se relaciona con el control de incrementos posteriores, evitando que el arrendador logre subidas de las cantidades cobradas de forma indirecta.
En resumen, la interpretación judicial que considera que el IBI y las tasas de basuras son gastos susceptibles de individualización (cuando recaen directamente sobre la vivienda) flexibiliza la validez de los contratos al permitir que el pacto que traslada estos tributos al inquilino sea válido sin necesidad de que se especifique su cuantía anual al momento de la firma.
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