El IRAV, elaborado por el INE (Instituto Nacional de Estadística), sustituye al Índice de Precios de Consumo (IPC) como límite para las subidas anuales de los alquileres en los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023.
La metodología del IRAV establece que la tasa de variación anual se calculará como el valor mínimo entre el IPC, el IPC subyacente y una tasa de variación media anual ajustada, utilizando parámetros como $\alpha$ (0.5) y $\beta$ (2%, objetivo de inflación del Banco Central Europeo).
El IRAV es un índice de actualización que limita las subidas de renta, distinto de un índice de referencia que fija un tope al precio de nuevos contratos en zonas tensionadas.
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es un indicador fundamental introducido por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que busca transformar la forma en que se actualizan las rentas de alquiler en España. Su principal objetivo es evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento, proporcionando mayor estabilidad y transparencia a ambas partes.
El IRAV fue definido por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en cumplimiento de la disposición adicional undécima de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que fue modificada por la Ley de Vivienda.
1. A qué contratos se aplica el IRAV.
La aplicación del IRAV está estrictamente delimitada por la fecha de firma del contrato de arrendamiento y el tipo de uso de la vivienda.
Contratos afectados (Aplicación Obligatoria)
El IRAV se aplica obligatoriamente como límite máximo para la actualización anual de la renta en los siguientes casos:
1. Contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
2. Firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (fecha posterior a la entrada en vigor de la Ley 12/2023).
Para estos contratos, el IRAV prevalece sobre cualquier otra cláusula contractual que pudiera indicar un índice diferente, como el Índice de Precios de Consumo (IPC). Si el contrato se firmó después de la fecha límite, la actualización de la renta se hará según el IRAV, no el IPC.
El IRAV no se aplica a alquileres temporales, locales comerciales, plazas de garaje ni otros usos distintos al residencial.
Contratos no afectados (Régimen Anterior)
Los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados antes del 26 de mayo de 2023 continúan rigiéndose por lo estipulado entre las partes.
• Si el contrato especifica la actualización por el IPC, se aplica dicho índice.
• Si no se especifica un índice, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
• Si no hay una cláusula de actualización, el precio no se puede modificar durante la vigencia del contrato.
Es importante notar que, temporalmente, los contratos vigentes (incluidos los anteriores al 26 de mayo de 2023) estuvieron sujetos a límites extraordinarios: un tope del 2% en 2022 y 2023, y un límite del 3% en 2024, utilizando el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
2. Plazos de implantación y Publicación.
El proceso de implantación del IRAV y su aplicación práctica se desarrolla en varios plazos clave establecidos por la Ley de Vivienda.
Plazo para la Definición del Índice
El INE tenía el encargo de definir el IRAV como índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda antes del 31 de diciembre de 2024.
Aplicación y Publicación del Índice.
El IRAV comenzó a aplicarse para las actualizaciones de renta desde el año 2025.
El índice se publica con periodicidad mensual por el INE, siguiendo un calendario de publicación disponible en su página web. La actualización de la renta se realiza una vez al año, coincidiendo con la fecha de aniversario del contrato.
A modo de ejemplo, el valor del IRAV correspondiente a septiembre de 2025 fue de 2,22%.
3. Funcionamiento y Metodología del IRAV.
La metodología de cálculo del IRAV, definida por el INE, busca desvincular la actualización de las rentas de la inflación general.
Cálculo del IRAV:
El valor del IRAV se determina como el mínimo valor entre tres tasas de variación anual:
1. La tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC).
2. La tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente.
3. La tasa de variación anual media ajustada (TVAMA).
La TVAMA se elabora mediante una fórmula que incluye dos parámetros clave propuestos conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y Suelo y la Dirección General de Política Económica:
• \alpha (alfa): Un coeficiente moderador que toma el valor de 0.5.
• \beta (beta): Un parámetro que toma el valor de 2, que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo.
La TVAMA solo se utiliza cuando las tasas de variación anuales del IPC y del IPC subyacente están por encima del valor de \beta (actualmente 2%).
4. Contexto Adicional de Aplicación de Índices
Además de servir como índice de actualización (IRAV), el sistema de índices de precios de referencia también se utiliza para establecer límites en las rentas de nuevos contratos en zonas de mercado residencial tensionado.
Para los contratos de arrendamiento de vivienda ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, cuando el arrendador sea un gran tenedor (titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m, o menos si se especifica en la declaración de la zona), la renta pactada en el nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Esta limitación también puede aplicarse a viviendas que no hubiesen estado arrendadas como vivienda habitual en los últimos cinco años si se justifica en la declaración de la zona tensionada.
La regulación del límite máximo de precios en zonas tensionadas (apartado 7 del artículo 17 de la LAU) se aplicará a los contratos formalizados desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, y una vez se apruebe el referido sistema de índices de precios de referencia. Este sistema de índices de precios de referencia se aprobará por resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, considerando las bases de datos y metodologías desarrolladas por las comunidades autónomas.
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