El Tribunal Supremo, en su sentencia núm. 1.455/2026, de 21 de septiembre de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:3745), zanja una discrepancia entre Audiencias Provinciales: cuando el propietario ejercita el desahucio por precario para recuperar la posesión de su finca, no ejercita una acción personal sujeta a cinco años, sino una acción real sujeta al plazo de treinta años de los artículos 1959 y 1963 del Código Civil.
Introducción y contexto.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en Sentencia núm. 1.455/2026, de 21 de septiembre (ECLI:ES:TS:2026:3745; Roj: STS 3745/2026; recurso de casación núm. 9676/2025), con ponencia de la Excma. Sra. D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán, resuelve una cuestión que los tribunales venían decidiendo de forma dispar: ¿prescribe la acción de desahucio por precario y, si lo hace, en qué plazo?
El precario no tiene una regulación sustantiva propia en nuestro ordenamiento; la doctrina mayoritaria lo encuadra en el artículo 1.750 del Código Civil, sobre el comodato precario, pero su régimen se ha construido casi por entero por vía jurisprudencial. La Ley de Enjuiciamiento Civil le da cauce procesal en el artículo 250.1.2.º, como juicio verbal, pero tampoco fija un plazo de prescripción para la acción. Esa laguna explica que, como constata la propia sentencia, existiera discrepancia entre las Audiencias Provinciales: para unas, la acción prescribe a los cinco años del artículo 1.964.2 del Código Civil, como cualquier acción personal sin plazo especial; para otras, es imprescriptible.
La sentencia tiene un alcance práctico considerable. El desahucio por precario es la vía habitual para recuperar inmuebles ocupados sin título —naves industriales, viviendas, locales— cuando no existe relación contractual vigente con el ocupante. Saber si la inacción del propietario durante años puede cerrarle esa vía, o si solo la usucapión del ocupante puede hacerlo, condiciona la estrategia de cualquier propietario, banco o sociedad que se plantee recuperar un inmueble tras años sin actuar.
Contenido del documento.
El litigio tiene su origen en un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra sobre una nave industrial en Alcalá de Henares, celebrado el 20 de agosto de 2008 entre Banco Popular Español, S.A. y Songi, S.L., y novado en tres ocasiones entre 2008 y 2011. Por impago de las rentas, el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Alcalá de Henares dictó el 16 de diciembre de 2014 sentencia que declaró resuelto el contrato, condenó a Songi, S.L. a desalojar la nave bajo apercibimiento de lanzamiento y ordenó cancelar la inscripción registral del contrato y de la opción de compra. Esa sentencia nunca se ejecutó.
El 5 de diciembre de 2023, Banco Santander, S.A. —propietario de la finca desde 2018 por fusión por absorción— demandó en juicio verbal de desahucio por precario (art. 250.1.2.º LEC) a D. José Daniel, a D. Rómulo y a todos los ocupantes de la nave, incluidos los ignorados conforme al artículo 437 LEC. El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Alcalá de Henares desestimó la demanda por falta de legitimación pasiva: la sentencia de 2014 solo había condenado a Songi, S.L., no a los demandados individuales.
La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9.ª, sentencia 359/2025, de 18 de septiembre) estimó en parte el recurso de apelación del banco. Condenó a desalojar a Songi, S.L. y a D. Rómulo —acreditado como ocupante real de la nave, entre otros indicios, por las denuncias que él mismo interpuso cuando la propietaria intentó cambiar la cerradura— y confirmó la desestimación respecto de D. José Daniel por falta de legitimación pasiva. Sobre la prescripción, la Audiencia rechazó la excepción planteada por los demandados: razonó que, a falta de previsión legal de un plazo, la acción de desahucio por precario es imprescriptible, porque no puede admitirse que prescriba el derecho del propietario mientras subsiste una ocupación que constituye una infracción de carácter continuado.
D. Rómulo y Songi, S.L. interpusieron recurso de casación con tres motivos. El Tribunal Supremo inadmitió el primero, sobre legitimación pasiva, y admitió los otros dos: la infracción del artículo 1.964.2 del Código Civil (prescripción de las acciones personales a los cinco años) y del artículo 1.969 (cómputo del plazo desde que la acción pudo ejercitarse). Los recurrentes sostenían que el banco pudo instar el desalojo ya en 2014 y no lo hizo, por lo que la acción habría prescrito. El Tribunal Supremo desestima el recurso, impone las costas a la parte recurrente y acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.
Análisis jurídico y valoración.
El Tribunal Supremo no asume sin más la tesis de la Audiencia —la imprescriptibilidad— sino que ofrece una fundamentación distinta y más precisa, que descarta de raíz la premisa del recurso. El error de los recurrentes, señala la Sala, está en calificar como personal una acción que no lo es.
Carece de todo sentido, razona el Tribunal Supremo, calificar como acción personal a la que ejercita el propietario de una finca para que se le entregue la posesión cuando invoca, para ello, el derecho a poseer como una facultad que integra su derecho de propiedad. La reintegración posesoria puede apoyarse en títulos de distinta clase, incluidos los de naturaleza personal —por ejemplo, quien recupera la posesión en virtud de un contrato—, pero en este caso la acción ejercitada es una acción real, por la naturaleza del derecho de propiedad en que se funda la parte actora. Y esa naturaleza real no cambia por el hecho de que el cauce procesal utilizado frente a quien posee sin título y de forma gratuita sea el juicio verbal del artículo 250.1.2.º LEC: el cauce procesal no determina la naturaleza sustantiva de la acción.
De esta calificación se sigue la consecuencia decisiva: el plazo de prescripción no es el de cinco años del artículo 1.964.2 del Código Civil —reservado a las acciones personales sin plazo especial—, sino el propio de la acción real que corresponde al propietario, conforme a los artículos 1.959 y 1.963 del Código Civil: treinta años, con arreglo al régimen de prescripción del dominio y los derechos reales sobre bienes inmuebles.
El Tribunal Supremo recuerda, con una extensa cita de jurisprudencia reiterada —entre otras, SSTS 110/2013, de 28 de febrero; 557/2013, de 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre; 134/2017, de 28 de febrero; 691/2020, de 21 de diciembre; 109/2021, de 1 de marzo; 212/2021, de 19 de abril; 379/2021, de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio; 783/2021, de 15 de noviembre; 1.634/2024, de 5 de diciembre; 22/2025, de 7 de enero; 1.053/2025, de 21 de julio, y 272/2026, de 20 de febrero (ECLI:ES:TS:2026:756)—, la definición consolidada del precario: una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno cuya posesión jurídica no corresponde al ocupante, ya sea porque nunca la tuvo, porque la perdió, o porque, aun teniéndola, es de peor derecho que el de otro poseedor preferente.
La Sala añade una precisión importante sobre los límites de esa acción real. A falta de todo título de los demandados para poseer, solo podría negarse al propietario el reintegro de la posesión si este hubiera dejado de serlo. Y esto solo podría haber ocurrido, hipotéticamente, si la posesión de los demandados hubiera reunido los requisitos de la prescripción adquisitiva —la usucapión—: posesión a título de dueño, durante los treinta años propios de las acciones reales sobre inmuebles, sin necesidad de título ni de buena fe conforme al artículo 1.959 del Código Civil. En este caso, ni siquiera se había alegado tal cosa.
Por último, el Tribunal Supremo cierra la puerta a dos argumentos adicionales de los recurrentes. Primero, que existiera una sentencia de 2014 que resolvió el contrato frente a Songi, S.L. sin que el banco instara su ejecución no le hizo perder la propiedad de la finca, que es el título en el que se funda la reintegración posesoria de este procedimiento distinto, dirigido frente a quien posee sin título. Segundo, aunque se admitiera —a efectos puramente dialécticos— que la falta de ejecución supuso tolerancia del uso por la antigua arrendataria y, más forzadamente, por otros ocupantes, esa tolerancia no priva al propietario de la posibilidad de ejercitar el desahucio por precario mientras siga siendo propietario, una vez que haya cesado la tolerancia.
Implicaciones prácticas.
Para el propietario —particular, empresa o entidad financiera— que recupera un inmueble ocupado sin título, la sentencia es una buena noticia: el paso del tiempo, por sí solo, no cierra la vía del desahucio por precario. No hace falta demostrar que la acción es imprescriptible ni acudir a construcciones específicas sobre la infracción continuada; basta con encuadrarla correctamente como ejercicio de una facultad del dominio, sujeta al plazo general de treinta años de las acciones reales sobre inmuebles.
Esto tiene particular relevancia para entidades financieras y sociedades que, tras resolver judicialmente un arrendamiento financiero, un préstamo hipotecario o cualquier otro contrato, no ejecutan de inmediato la sentencia que ordena el desalojo. La inacción prolongada no extingue, por el mero transcurso de cinco años, el derecho a recuperar la posesión; lo que sí puede ocurrir, si pasan treinta años y el ocupante posee como dueño sin interrupción, es que ese ocupante adquiera la propiedad por usucapión. La frontera relevante, por tanto, no es la prescripción extintiva de la acción, sino la prescripción adquisitiva del ocupante.
Para quien se defiende frente a un desahucio por precario, la sentencia descarta una línea de defensa habitual —alegar que la acción ha prescrito a los cinco años— y señala la única vía realmente eficaz: acreditar que se ha poseído la finca a título de dueño, de forma pública, pacífica e ininterrumpida, durante treinta años. Una defensa exigente, que requiere prueba sólida y que rara vez concurre en situaciones de mera tolerancia u ocupación de hecho.
La sentencia también recuerda, de paso, el criterio amplio sobre la legitimación pasiva en el precario: responde cualquier ocupante ilegítimo de la finca, se le haya o no mencionado en un título o sentencia anterior referido a otra persona, física o jurídica, vinculada al inmueble. Quien ocupa de hecho, aunque no fuera parte del contrato original, puede ser demandado y condenado al desalojo.
Conclusión.
La doctrina que fija esta sentencia es clara y de fácil aplicación: cuando el propietario ejercita el desahucio por precario para recuperar la posesión de su finca frente a quien la ocupa sin título, ejercita una acción real sujeta al plazo de treinta años de los artículos 1.959 y 1.963 del Código Civil, no una acción personal sujeta a cinco años. Solo la usucapión del ocupante —con todos sus exigentes requisitos— puede enervarla.
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