La posibilidad de solicitar el embargo de bienes inmuebles en la ejecución dineraria está regulada por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y se rige, principalmente, por un orden legal de prelación que sitúa a los inmuebles en una posición subsidiaria.
El embargo judicial es una medida que autoriza al juzgado a retener o adjudicar bienes del condenado para garantizar el cumplimiento de una resolución judicial y la satisfacción de la deuda.
A continuación, se detalla cuándo se puede pedir el embargo de bienes inmuebles:
1. Principio de Subsidiariedad y Orden Legal.
La ejecución dineraria se fundamenta en el principio de responsabilidad patrimonial universal (Artículo 1911 del Código Civil). La LEC establece principios que rigen la selección de los bienes a embargar, entre ellos, el principio de subsidiariedad.
El Artículo 592.2 de la LEC fija un orden de prelación que prioriza los bienes más líquidos o fáciles de convertir en dinero:
1. Dinero o cuentas corrientes.
2. Créditos o derechos realizables a corto plazo, valores, etc..
3. Joyas y objetos de arte.
4. Rentas en dinero.
5. Intereses, rentas o frutos.
6. Bienes muebles, acciones, títulos o valores que no coticen legalmente, así como participaciones sociales.
7. Bienes inmuebles (viviendas, garajes, locales, terrenos).
8. Sueldos, salarios, pensiones (con límites de inembargabilidad).
9. Créditos o derechos realizables a largo plazo.
Por lo tanto, los bienes inmuebles se sitúan en la séptima posición, lo que les confiere un carácter subsidiario en la ejecución dineraria ordinaria.
2. Condiciones para Pedir el Embargo de Inmuebles.
Aunque la ley impone esta prelación, el embargo de inmuebles se puede solicitar en la ejecución dineraria, incluso saltándose categorías menos eficientes, si se cumplen ciertas condiciones relativas a la suficiencia y eficacia ejecutiva:
• Insuficiencia de Bienes Preferentes: La ejecución solo puede dirigirse contra bienes inmuebles cuando el ejecutante justifique que, tras una búsqueda diligente, los bienes de las categorías preferentes son inexistentes, o son insuficientes para cubrir el principal, los intereses y las costas de la ejecución.
• Dificultad de Realización: Si los bienes de categorías preferentes son de realización excesivamente compleja o dilatoria, la ley permite al ejecutante solicitar el embargo del inmueble, saltando categorías intermedias que a menudo presentan dificultades significativas en la valoración, el depósito y la realización (como joyas, obras de arte, o bienes muebles que no sean vehículos con registro).
• Justificación de la Diligencia: El procedimiento exige que el ejecutante demuestre haber cumplido con la diligencia de búsqueda de bienes. La localización de bienes inmuebles se optimiza mediante el uso del Punto Neutro Judicial (PNJ), que permite al órgano judicial acceder telemáticamente al Registro de la Propiedad para obtener información patrimonial del deudor y justificar la traba ante la insuficiencia de activos líquidos.
3. Actuaciones Posteriores al Embargo.
Una vez localizado y seleccionado el bien inmueble y justificada la necesidad de la traba:
• El Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) dicta un Decreto de Embargo.
• El LAJ expide el Mandamiento de Embargo al Registro de la Propiedad para que se realice la anotación preventiva de embargo (APE). El embargo se entiende hecho desde que se decreta por el LAJ. La APE es una medida cautelar que da publicidad a la traba judicial y reserva la prioridad del acreedor frente a terceros, lo que es determinante para la prelación de cobro.
• Al solicitarse el embargo, se debe expresar siempre el importe que garantiza por principal, intereses y costas.
4. Filtro de Viabilidad Económica.
Incluso si se solicita el embargo de un inmueble, el tribunal debe aplicar un filtro de viabilidad antes de proceder a la subasta. El Artículo 666 LEC establece que si el valor de las cargas o gravámenes anteriores (preferentes) iguala o excede el valor por el que haya sido tasado el bien, el tribunal alzará el embargo. Este mecanismo busca asegurar que la subasta tenga un valor residual positivo que pueda satisfacer, al menos parcialmente, al ejecutante.
En resumen, el embargo de bienes inmuebles se pide tras el despacho de la ejecución dineraria, cuando los bienes más líquidos, siguiendo el orden legal, resultan insuficientes o ineficientes para satisfacer la deuda, siendo necesario justificar rigurosamente esta insuficiencia ante el órgano judicial.
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