La Sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 1387/2025) aborda la validez de una cláusula de prórroga forzosa convencional en un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU de 1994.
Antecedentes y Conflicto.
El contrato se firmó el 25 de febrero de 2000. Debido al mal estado de la vivienda, el arrendatario realizó una fuerte inversión en obras. Como contrapartida, las partes firmaron un anexo que establecía una prórroga por años sucesivos con carácter indefinido, siendo esta obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario.
La empresa demandante, tras adquirir el edificio y subrogarse como arrendadora, solicitó el desahucio por expiración del plazo, alegando que la LAU de 1994 prohíbe las prórrogas indefinidas y que el contrato debía regirse por la tácita reconducción del Código Civil.
La Decisión del Tribunal Supremo.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación de la arrendadora y confirma la validez del contrato basándose en los siguientes fundamentos:
• Autonomía de la voluntad: La LAU de 1994 permite que las partes pacten plazos superiores a los mínimos legales. Aunque la ley suprimió la prórroga forzosa legal (impuesta por el Estado), no prohíbe que las partes, en ejercicio de su libertad contractual (art. 1255 CC), acuerden voluntariamente una prórroga forzosa para el arrendador.
• Principio de buena fe y reciprocidad: La cláusula no fue arbitraria; se justificó por las importantes obras que asumió el arrendatario para hacer habitable la vivienda.
• Protección del arrendatario (Art. 6 LAU): El artículo 6 de la LAU sanciona la nulidad de pactos que perjudiquen al arrendatario, pero no prohíbe aquellos que le beneficien, como es una prórroga opcional para él.
• Integración del contrato (Evitar la perpetuidad): Para evitar que el arrendamiento sea perpetuo (lo cual es contrario a su naturaleza), la sentencia ratifica la doctrina de aplicación analógica de las normas del usufructo. Esto significa que, aunque el pacto sea «indefinido», se integra dándole un límite temporal máximo (en este caso, la vida del arrendatario o 30 años si fuera persona jurídica), respetando así el artículo 1543 del Código Civil.
El Voto Particular.
La sentencia incluye un voto particular del magistrado D. Antonio García Martínez, que disiente de la mayoría. Su argumento principal es que la LAU de 1994 buscaba restaurar la temporalidad del arrendamiento como elemento esencial. Considera que permitir estas cláusulas reintroduce por vía contractual la prórroga indefinida que el legislador quiso eliminar, lo cual vacía de contenido los límites legales de duración establecidos en la ley.
En conclusión, el Tribunal Supremo establece que, bajo la LAU de 1994, los dueños y los inquilinos pueden pactar libremente que el contrato se prorrogue tanto tiempo como el inquilino quiera, siempre que el pacto sea claro y no existan vicios en el consentimiento.
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