El Tribunal Supremo (TS) ha desarrollado una doctrina esencial para interpretar la subrogación mortis-causa en los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985 (regulados por la LAU de 1964), cuya validez se rige por el procedimiento establecido en el artículo 16.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994,.
El enfoque del TS balancea la rigidez formal de la ley con el principio de la buena fe y el conocimiento efectivo del arrendador.
1. La Doctrina de Flexibilización (STS 475/2018).
Históricamente, la ley establecía que el contrato de arrendamiento se extinguiría si, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, el arrendador no recibía una notificación escrita formal, incluyendo el certificado de defunción y la identidad del subrogado.
Sin embargo, reunida en Pleno, la Sala de lo Civil del TS consideró que la aplicación «rígida y exclusivamente literal» de este precepto podía llevar a resultados injustos,.
• Principio de Buena Fe: Por razón del principio general de la buena fe, el efecto extintivo del contrato no debe producirse de manera necesaria y automática si el arrendador tiene un conocimiento efectivo del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de la persona con derecho a ello, aunque no se haya realizado una notificación formal por escrito,.
• Propósito de la Notificación: La exigencia legal de notificación no busca el consentimiento del arrendador (que no es un requisito para la subrogación), sino asegurar que este tenga conocimiento del ejercicio del derecho en un plazo razonable,.
• Acto Contra la Buena Fe: Resulta contrario a la buena fe invocar la falta de notificación formal para extinguir el contrato cuando el arrendador ya conoce la voluntad de ejercer el derecho de subrogación.
En un caso resuelto bajo esta doctrina (STS 475/2018), se estimó el recurso porque, a pesar de la falta de comunicación escrita, la arrendadora tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, ya que estuvo negociando con el viudo (el subrogado) el importe de la renta para que continuara con el arrendamiento.
2. Alcance y Limitaciones (STS 1527/2025).
Posteriormente, el TS aclaró el alcance de esta flexibilización, señalando que la doctrina no puede aplicarse automáticamente:
• Carácter Casuístico: La doctrina de flexibilización del artículo 16.3 LAU tiene un alcance casuístico. No «opera de forma automática ni abre un cauce ilimitado para reconocer la subrogación en cualquier momento».
• Presupuestos del Conocimiento Efectivo: Para que el conocimiento efectivo sustituya a la formalidad, se requiere que, atendiendo a las circunstancias probadas, el conocimiento del fallecimiento y la voluntad de subrogarse por parte del arrendador sean reales y suficientes y se hayan producido en un plazo razonable,.
• Carga de la Prueba: Corresponde a la parte que invoca la excepción a la literalidad del precepto (es decir, el subrogado) acreditar los hechos de los que se derive ese conocimiento efectivo y en plazo razonable por parte del arrendador.
• Ejemplo de Extinción: En el caso resuelto por la sentencia 1527/2025, el Tribunal desestimó la aplicación de la doctrina, ya que los hechos probados indicaban que la arrendadora tuvo noticia del fallecimiento «mucho más tarde» (más de un año después) a través de un vecino. Además, los pagos posteriores a la muerte se realizaron sin indicación de subrogación, figurando ingresos a nombre del arrendatario fallecido, lo cual impedía deducir un conocimiento efectivo o una aceptación tácita.
En resumen, el Tribunal Supremo permite que el conocimiento efectivo y la buena fe prevalezcan sobre la rigidez de la notificación escrita, pero exige que se pruebe de manera concluyente que el arrendador tuvo un conocimiento real de la muerte y la voluntad de subrogación dentro de un plazo razonable para que el contrato no se extinga.
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