El Tribunal Supremo, en su Sentencia núm. 811/2026, de 28 de mayo (ECLI:ES:TS:2026:2402), reitera y consolida su doctrina sobre la valoración del incumplimiento resolutorio en los contratos de préstamo hipotecario, con especial atención al momento en que se produce el primer impago y a la distinción entre la acción de resolución del art. 1124 CC y el vencimiento anticipado del art. 1129 CC. La resolución constituye una referencia esencial para prestatarios, entidades financieras y operadores jurídicos en el ámbito del crédito inmobiliario.
Marco normativo y contexto jurisprudencial.
El vencimiento anticipado de los contratos de préstamo hipotecario ha sido una de las materias de mayor litigiosidad en el derecho privado español durante los últimos años. La tensión entre la protección del deudor hipotecario y los legítimos intereses del acreedor ha exigido al Tribunal Supremo un esfuerzo sostenido de clarificación doctrinal.
El marco normativo de referencia se articula, fundamentalmente, en torno a tres preceptos: el art. 1124 del Código Civil (CC), que reconoce la facultad resolutoria en las obligaciones recíprocas; el art. 1129 CC, que permite al acreedor exigir el vencimiento anticipado ante la insolvencia sobrevenida del deudor o la pérdida de garantías; y el art. 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), que establece los umbrales cuantitativos y temporales que deben concurrir para que el prestamista pueda reclamar el reembolso total del préstamo.
El art. 24 LCCI —cuya plena aplicación queda reservada a los contratos celebrados tras su entrada en vigor— fija un doble parámetro según el momento de la mora: si el primer impago se produce en la primera mitad de la vida del préstamo, la cuantía de las cuotas vencidas e insatisfechas debe equivaler al menos al 3% del capital concedido o al impago de doce mensualidades; si la mora se sitúa en la segunda mitad, el umbral asciende al 7% o al impago de quince mensualidades. La Sala de lo Civil ha extendido estos criterios como pauta orientativa a contratos anteriores a la LCCI, a falta de otro baremo más preciso.
Esta doctrina fue inaugurada por la STS (Pleno) 39/2021, de 2 de febrero (ECLI:ES:TS:2021:322), y ha sido desarrollada, entre otras, por las SSTS 359/2022, de 4 de mayo (ECLI:ES:TS:2022:1741); 465/2022, de 6 de junio (ECLI:ES:TS:2022:2294); 844/2022, de 28 de noviembre (ECLI:ES:TS:2022:4378); 163/2025, de 3 de febrero (ECLI:ES:TS:2025:576); 335/2024, de 7 de marzo (ECLI:ES:TS:2024:1497); 1175/2025, de 18 de julio (ECLI:ES:TS:2025:3856); y 331/2026, de 2 de marzo (ECLI:ES:TS:2026:1127). La STS 811/2026 se inserta en esta línea consolidada y la aplica a un supuesto en el que era controvertida la ubicación temporal del primer impago dentro del ciclo de vida del préstamo.
Itinerario procesal.
Primera Instancia: CaixaBank S.A. interpuso demanda de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Bilbao (autos 171/2019) contra D. Jorge y D.ª Gregoria, solicitando, con carácter principal, la declaración de vencimiento anticipado del contrato de crédito hipotecario suscrito en octubre de 2003 por importe de 178.000 euros y con un plazo de treinta años, con condena solidaria al pago de 122.647,15 euros en concepto de principal e intereses. Los demandados formularon reconvención por nulidad de diversas cláusulas del préstamo, inadmitida por incompetencia objetiva. La sentencia de 23 de abril de 2020 estimó íntegramente la demanda principal, declaró resuelto el contrato y condenó solidariamente a los demandados al pago de la cantidad reclamada, con subsistencia de la garantía hipotecaria.
Segunda Instancia: La Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Bizkaia, mediante sentencia núm. 250/2021, de 8 de julio (rollo 434/2020), desestimó el recurso de apelación de los demandados y confirmó íntegramente la sentencia de instancia con expresa imposición de costas. La Audiencia asumió la doctrina de la STS (Pleno) 39/2021 y concluyó que el incumplimiento concurría dentro de la primera mitad de duración del préstamo, utilizando como referencia la fecha del primer impago (enero de 2018), anterior al término de la primera mitad del contrato (octubre de 2018).
Recurso de casación e infracción procesal: Los demandados interpusieron recurso extraordinario por infracción procesal —con dos motivos: incongruencia por estimación de una acción no ejercitada (art. 469.1.2.º LEC) y valoración probatoria manifiestamente errónea (art. 469.1.4.º LEC)— y recurso de casación, alegando infracción del art. 24 LCCI. La tesis central de los recurrentes era que el momento determinante para situar la mora dentro o fuera de la primera mitad del préstamo debía ser la fecha en que la entidad bancaria declaró extrajudicialmente el vencimiento anticipado (enero de 2019), y no la fecha del primer impago (enero de 2018), de modo que la mora habría nacido ya en la segunda mitad del préstamo, con los umbrales más exigentes que ello conlleva (7% del capital o 15 cuotas). Argumentaban, además, que al tiempo del cierre (enero de 2019) solo se adeudaban once cuotas, por importe de 7.871,15 euros —equivalente al 4,4% del capital—, insuficiente para el umbral del 7% aplicable a la segunda mitad.
Decisión y razonamiento del Tribunal Supremo.
La Sala de lo Civil desestima ambos recursos, el extraordinario por infracción procesal y el de casación, con expresa condena en costas.
Respecto a la alegada incongruencia, el Tribunal rechaza que la sentencia de instancia incurriera en este vicio procesal. La STS (Pleno) 39/2021 (ECLI:ES:TS:2021:322) ya declaró que los arts. 1124 y 1129 CC conducen a consecuencias prácticas semejantes cuando el prestatario incumple sus obligaciones de pago, de modo que no existe incongruencia si el prestamista solicita el vencimiento anticipado y la resolución del contrato y el juzgado estima cualquiera de ambas pretensiones. En el presente caso, además, la demanda invocaba expresamente ambas acciones.
En cuanto al recurso de casación, el núcleo de la controversia residía en determinar qué momento fija el dies a quo de la mora a efectos de aplicar el parámetro del art. 24 LCCI. El Tribunal Supremo establece con claridad que la mora del prestatario se produce desde que no cumple su obligación en el plazo señalado (art. 1100 CC), con independencia de cuándo la entidad acreedora decida declarar extrajudicialmente el vencimiento anticipado. Por ello, la fecha relevante no es la del cierre extrajudicial del crédito, sino la del primer incumplimiento efectivo. La Sala razona que el pago parcial efectuado en enero de 2018 no constituye un pago bien hecho a efectos de los arts. 1157 y 1169 CC, por lo que el primer impago debe situarse en ese mismo mes, dentro de la primera mitad de la vida del préstamo (octubre de 2003 a octubre de 2018).
Sentada esta premisa, el Tribunal aplica el umbral del 3% / doce mensualidades correspondiente a la primera mitad del préstamo. Al tiempo de interponer la demanda (febrero de 2019), los demandados adeudaban más de doce cuotas mensuales, con lo que su incumplimiento encaja en el supuesto previsto en el art. 24.1.b.i) LCCI como pauta orientativa. El Tribunal añade que, más allá de la aritmética de los umbrales, el incumplimiento merecía la calificación de esencial y grave a la vista de las circunstancias concurrentes: los propios demandados habían manifestado, incluso antes de la presentación de la demanda, que su situación económica les impedía regularizar su posición deudora, lo que excluía razonablemente la expectativa de cumplimiento futuro. Este elemento —la irreversibilidad del incumplimiento— había sido ya destacado por la STS 432/2018, de 11 de julio (ECLI:ES:TS:2018:2905) y reiterado en las sentencias más recientes.
Finalmente, el Tribunal declara que la declaración extrajudicial de vencimiento anticipado realizada por la entidad acreedora con anterioridad a la demanda no excluye la posterior reclamación judicial; lo que la entidad solicita al interponer la demanda es el reconocimiento judicial de una pretensión a la que tiene derecho y que no fue atendida voluntariamente por los deudores, conforme a la doctrina de la STS 39/2021.
Implicaciones prácticas.
La STS 811/2026 proyecta consecuencias de primer orden sobre la gestión del riesgo crediticio y sobre la estrategia procesal en los litigios de préstamo hipotecario:
- La fecha del primer impago —y no la de la declaración extrajudicial de vencimiento anticipado— es el parámetro determinante para fijar si la mora se produce en la primera o en la segunda mitad de la vida del préstamo, con la consiguiente aplicación del umbral del 3% / doce mensualidades o del 7% / quince mensualidades.
- Un pago parcial de la cuota mensual no es un pago bien hecho a efectos de los arts. 1157 y 1169 CC. El primer mes en que el prestatario no abona íntegramente la cuota ya genera mora.
- La imposibilidad manifiesta de regularizar la situación deudora —declarada por los propios prestatarios— refuerza la calificación del incumplimiento como esencial e irreversible, con independencia de que los umbrales cuantitativos estrictos del art. 24 LCCI se alcancen o no en ese instante.
- Las acciones del art. 1124 CC (resolución por incumplimiento) y del art. 1129 CC (pérdida del beneficio del plazo por insolvencia sobrevenida) no son idénticas en sus presupuestos, pero sus consecuencias prácticas son equiparables en el contexto del préstamo hipotecario. No existe incongruencia procesal si la demanda invoca ambas vías y la sentencia estima cualquiera de ellas.
Para el deudor hipotecario que atraviesa dificultades de pago, esta doctrina subraya la importancia de actuar con celeridad ante el primer impago: negociar con la entidad, solicitar una carencia o explorar la refinanciación son vías que pueden atajar la calificación del incumplimiento como grave y esencial. La inacción y la declaración de insolvencia ante el propio acreedor, por el contrario, consolidan la posición del prestamista y pueden resultar determinantes en un posterior proceso judicial.
Conclusión.
La STS núm. 811/2026 (ECLI:ES:TS:2026:2402) reafirma una doctrina sólida y consolidada en la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo: el incumplimiento reiterado de la obligación de pago de cuotas del préstamo hipotecario habilita al acreedor para declarar el vencimiento anticipado y exigir el reembolso íntegro del capital, utilizando como pauta orientativa los umbrales del art. 24 LCCI aunque este precepto no sea temporalmente aplicable al contrato.
El elemento clave que introduce esta sentencia con meridiana claridad es que el dies a quo de la mora coincide con el primer impago efectivo —no con la declaración extrajudicial de vencimiento—, lo que puede situar el incumplimiento dentro de la primera mitad del préstamo y hacer aplicables los umbrales más reducidos del 3% o doce mensualidades. El deudor que intenta diferir este dies a quo al momento en que la entidad cierra extrajudicialmente el crédito no encontrará amparo jurisprudencial.
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